隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，國有及集體土地上房屋征收項(xiàng)目不可避免。征收是指國家基于公共利益需要，以行政權(quán)取得集體、個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)男姓袨?。征收工作政策性極強(qiáng)，需要依照嚴(yán)格的法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行。《中華人民共和國憲法》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等明確規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)是確定對被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的法定機(jī)構(gòu)。這些法規(guī)、條例使房地產(chǎn)評估成為國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)闹匾獌?nèi)容，對評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生、評估程序、評估技術(shù)及評估結(jié)論爭議的解決等具體問題，作出詳細(xì)的規(guī)定，相關(guān)規(guī)定及政策也日趨完善。

無論是國有還是集體土地上房屋的征收，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)在其補(bǔ)償中都起到毋庸置疑的重要作用。但是，由于征收補(bǔ)償工作的復(fù)雜性及多樣性，使得房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)范圍及房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)勝任能力之外的一些問題，成了整個(gè)征收工作的難點(diǎn)及焦點(diǎn)。比如，生產(chǎn)性企業(yè)不可移動(dòng)或搬遷成本大于本身現(xiàn)有價(jià)值的設(shè)備的補(bǔ)償，苗木、探礦權(quán)、采礦權(quán)、鐵路、碼頭等補(bǔ)償價(jià)格的確定，征收結(jié)束收回的資產(chǎn)的處置，這些都超出了房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍和專業(yè)勝任能力。在實(shí)際工作中，如果這些問題處理不到位，不僅會(huì)增加征收的難度，甚至引發(fā)群體事件。因此，需要綜合性的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，利用專業(yè)知識處理和解決這些看似“棘手”的問題。

巧打“組合拳”解征收補(bǔ)償難題

評估業(yè)務(wù)推動(dòng)評估機(jī)構(gòu)向綜合性評估機(jī)構(gòu)發(fā)展，例如由于補(bǔ)償款無法達(dá)成意見一致而產(chǎn)生的矛盾，往往不是因?yàn)楸徽魇杖讼攵喃@得額外的補(bǔ)償款，或房地產(chǎn)估價(jià)師及征收人員的工作不認(rèn)真，而是由于對資產(chǎn)評估的相關(guān)專業(yè)知識不了解而引起的。在對工礦企業(yè)的征收中，會(huì)遇到各種各樣的特種設(shè)備、設(shè)施等特殊的評估對象，房地產(chǎn)估價(jià)人員常常無從下手，一般沒有接觸過征收評估的資產(chǎn)評估師，由于缺少與征收相關(guān)知識的儲(chǔ)備，只能機(jī)械地就評估對象進(jìn)行評估，不能對癥下藥，有針對性地解決征收工作中的實(shí)際問題，從而引發(fā)矛盾。南京長城土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估造價(jià)咨詢有限公司（以下簡稱“長城評估公司”）在十多年來的征收服務(wù)過程中，充分利用專業(yè)優(yōu)勢，除了提供優(yōu)質(zhì)高效的房地產(chǎn)估價(jià)評估服務(wù)外，還提供創(chuàng)新性的服務(wù)。比如自制不可移動(dòng)設(shè)備的評估、苗木評估、進(jìn)口成套設(shè)備的搬遷及安裝調(diào)試費(fèi)的評估等，長城評估公司利用綜合類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢，順利解決評估工作中遇到的難題，不僅擴(kuò)大了評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，也解決了征收補(bǔ)償工作中相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)難以處理的環(huán)節(jié)，為完成征收任務(wù)、化解征收矛盾打下了堅(jiān)實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)。

主動(dòng)化解矛盾

征收中產(chǎn)生矛盾的因素很多，有些是因?yàn)橄嚓P(guān)專業(yè)知識的缺乏而引起的。例如一家小型礦山企業(yè)，經(jīng)拍賣取得采礦許可證，期限三年。在生產(chǎn)一年后，因修路停產(chǎn)一年，交通管理部門按征收規(guī)定給予補(bǔ)償，并附帶承諾在采礦許可證到期后順延一年?？刹傻V許可證到期后土地管理部門并沒有同意順延，企業(yè)負(fù)責(zé)人反復(fù)多次往返各相關(guān)部門要求履行承諾。但是，土地管理部門按規(guī)定不能辦理延期手續(xù)，交通部門及街道聘請的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及工程造價(jià)單位，也未制定出企業(yè)可以接受的合理合法補(bǔ)償方案。長城評估公司運(yùn)用資產(chǎn)評估、礦業(yè)權(quán)評估、工程造價(jià)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)評估及與征收等多方面的有關(guān)法律、法規(guī)及綜合知識，會(huì)同街道、國土、交通、信訪、監(jiān)察等部門一起，研究方案，經(jīng)過半年左右的時(shí)間，終于出具了一份合規(guī)、合法、各方接受的資產(chǎn)評估報(bào)告，企業(yè)順利簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，成功化解了一起跨度長達(dá)三年多的事件。

完善征收后資產(chǎn)處置

許多征收實(shí)施單位認(rèn)為：征收補(bǔ)償協(xié)議一簽，貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)置換后，征收工作基本完成，很少考慮到征收后除土地以外的資產(chǎn)怎么合理、合法地處置。其實(shí)，征收后的資產(chǎn)已是國有資產(chǎn)，很少部門關(guān)注這一點(diǎn)。長城評估公司向有關(guān)人員及部門反映，提醒有關(guān)人員重視、加強(qiáng)對征收后的資產(chǎn)進(jìn)行管理，防止國有資產(chǎn)流失。南京市棲霞區(qū)征收部門的領(lǐng)導(dǎo)對此非常重視，在相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心及支持下，率先在該區(qū)全面開展此項(xiàng)工作：一方面對征收的房產(chǎn)及不可移動(dòng)的設(shè)備、設(shè)施的殘值進(jìn)行評估，另一方面對征收的房產(chǎn)拆除費(fèi)用進(jìn)行估算，分別出具相關(guān)報(bào)告，征收部門依據(jù)評估報(bào)告，采用收支兩條線進(jìn)行公開招標(biāo)?？梢哉f，這項(xiàng)工作的探索與開展，是對征收全過程工作的完善與發(fā)展，不僅使整個(gè)征收工作走向更加完善的法制化軌道，同時(shí)，也使國有資產(chǎn)的管理外延進(jìn)行了擴(kuò)大，有效防止了國有資產(chǎn)的流失。

高質(zhì)高效完成征收工作

在企業(yè)征遷評估項(xiàng)目中，有些企業(yè)在建廠前會(huì)對場地進(jìn)行大規(guī)模的場地平整，并且大多數(shù)沒有保留或遺失了工程開展時(shí)所簽訂的合同、設(shè)計(jì)圖等資料，使得征收評估過程中無據(jù)可依。這一矛盾在被征收人與征收人之間逐漸增多，并愈演愈烈，進(jìn)而影響到征遷項(xiàng)目的進(jìn)度，如何有效地解決這一矛盾已變得十分迫切。

以前常用的方法是采取當(dāng)初參與人出場指認(rèn)、證明的方式估算丈量，這種方法主觀性強(qiáng)，可靠性低，爭議較大。江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司利用豐富的測繪及勘探經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)出了一種有效的、精確的探測方法，即利用探地雷達(dá)發(fā)射的電磁波在不同介質(zhì)中的傳播速度和反射具有差異的特性，根據(jù)各土層的反射波紋情況，計(jì)算出各填埋層的深度，進(jìn)而計(jì)算出填埋的土石方量。江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司還利用無人機(jī)對需要征遷的區(qū)域進(jìn)行航攝，得到項(xiàng)目開始前的高清影像，有效防止因被征收戶提前得到征收消息后而瘋狂加蓋各類構(gòu)建筑物造成的多余賠償。拍攝高清影像后，可進(jìn)行高精度三維實(shí)景建模，模型具有真實(shí)紋理，不僅可以精確識別現(xiàn)場的各類地物地貌，還可以對模型中的各類地物地貌進(jìn)行精確的長度、高度及面積等測量。三維模型大大減少了外業(yè)數(shù)據(jù)的采集工作，提高了工作效率，降低了人力成本及勞動(dòng)強(qiáng)度，目前已得到征收項(xiàng)目的征收人、被征收人及審計(jì)單位的廣泛認(rèn)可。

與時(shí)代同行，接軌地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅猛發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，對建設(shè)用地的需求日益增長，城市拆遷和農(nóng)村集體土地征收的數(shù)量和面積逐年加大。征收這一重要的前期工作，不僅關(guān)系到國家、集體和個(gè)人的利益，還關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和安定團(tuán)結(jié)的局面。近年來，由此引發(fā)的許多矛盾，已危及到社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一些地方政府通過委托綜合性的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，利用專業(yè)知識評估有效控制被征收方漫天要價(jià)，促進(jìn)政府補(bǔ)償?shù)轿?。江蘇萬隆永鼎房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司在協(xié)助蘇州市政府城鎮(zhèn)拆遷改造中，完成了平江新城、虎丘白洋灣濕地公園、高新區(qū)退二進(jìn)三、軌道交通1號、2號、4號線、新區(qū)輕軌線、金閶新城、甪直西氣東輸、木瀆影城、太湖新城、工業(yè)園區(qū)、城南改造等一大批重點(diǎn)項(xiàng)目的征地評估，成為蘇州市征收評估的主力軍。

?一串串?dāng)?shù)字的背后是評估人辛勤的汗水和付出，但群眾的滿意和政府的認(rèn)可是評估人員最大的滿足。特別是《資產(chǎn)評估法》的出臺(tái)與施行，為評估行業(yè)多元化發(fā)展及綜合性經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)，綜合性的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)也有能力為征收工作提供更精細(xì)化、創(chuàng)新性的服務(wù)。