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房屋拆遷評(píng)估過(guò)程中應(yīng)該了解的那些事

發(fā)布時(shí)間：

2020-06-16

征地拆遷補(bǔ)償包括房屋的價(jià)值、因房屋征收導(dǎo)致的搬遷費(fèi)、以及因搬遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。由于這些補(bǔ)償?shù)臄?shù)額需要參考評(píng)估結(jié)果，所以房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)可以獲得補(bǔ)償具有重要影響。下面小編就此文為大家分享關(guān)于房屋評(píng)估中那些與被征收人有密切聯(lián)系的內(nèi)容。一、被征收人有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《征補(bǔ)條例》）第20條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的通過(guò)多數(shù)決定或隨機(jī)

征地拆遷補(bǔ)償包括房屋的價(jià)值、因房屋征收導(dǎo)致的搬遷費(fèi)、以及因搬遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。由于這些補(bǔ)償?shù)臄?shù)額需要參考評(píng)估結(jié)果，所以房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)可以獲得補(bǔ)償具有重要影響。下面為大家分享關(guān)于房屋評(píng)估中那些與被征收人有密切聯(lián)系的內(nèi)容。

一、被征收人有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《征補(bǔ)條例》）第20條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的通過(guò)多數(shù)決定或隨機(jī)選定等方式確定。因此，在房屋征收過(guò)程中，被征收人有權(quán)選擇用哪家評(píng)估機(jī)構(gòu)，如果被征收人遇到政府直接決定選擇某個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，大家要清楚地知道自己的合法權(quán)益被侵犯了，必要時(shí)要拿起法律武器維護(hù)自己的切身利益。

二、評(píng)估報(bào)告的制作主體

評(píng)估報(bào)告的制作主體必須是有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，兩個(gè)條件缺一不可。如果只是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師而缺乏有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)或者雖是有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)但評(píng)估人員不是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，這兩種情況下做出的評(píng)估報(bào)告均是不合法的。

三、制作評(píng)估報(bào)告的評(píng)估人員必須入戶，現(xiàn)場(chǎng)勘查。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第12條的規(guī)定：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。因此，在這里提醒您注意如下事項(xiàng)：（1）注意對(duì)實(shí)地勘察人員的資質(zhì)的審查，且在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)要一致；（2）如果沒有實(shí)地勘察，您就收到評(píng)估報(bào)告，那么該評(píng)估報(bào)告一定是違法的。

四、評(píng)估的時(shí)間

我們都知道，房?jī)r(jià)瞬息萬(wàn)變，房?jī)r(jià)的變化總是不像工資那樣在我們的可預(yù)期范圍內(nèi)，今天一個(gè)價(jià)，明天一個(gè)價(jià)。因此，對(duì)被征收房屋評(píng)估的時(shí)點(diǎn)就很重要。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第10條的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。實(shí)踐中，有些征收方在房屋征收決定之前就進(jìn)行評(píng)估，很長(zhǎng)時(shí)間之后才公告征收決定，這種做法是侵犯了被征收人的利益的，不合法也不合理。

五、評(píng)估方法

評(píng)估方法與評(píng)估結(jié)果緊密相關(guān)，選擇合理的評(píng)估方法有利于被征收人獲得更加合理的補(bǔ)償。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條的規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適當(dāng)性分析后，選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

具體來(lái)講就是被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。