影響酒店價值評估的因素及評估方法

發(fā)布時間：

2019-09-02

資產(chǎn)估值是投資者對未來資產(chǎn)收益率預(yù)期的量化結(jié)果，估值方法是表達(dá)投資者預(yù)期的工具。工具和方法的選擇與估值的思想同等重要，都將對最終預(yù)期產(chǎn)生重要影響。因此投資者應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)特點、商業(yè)模式、財務(wù)特點等輸入變量特征選擇合適的估值方法。酒店資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。1、市場法將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。中國的市場法估值包括企業(yè)價值倍數(shù)、

酒店資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。

1、市場法

將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。中國的市場法估值包括企業(yè)價值倍數(shù)、市盈率倍數(shù)、溢價率比較。

2、收益法

將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法評估股東全部權(quán)益價值＝企業(yè)整體價值－有息負(fù)債；企業(yè)整體價值＝營業(yè)性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值。有息債務(wù)是指評估基準(zhǔn)日被評估企業(yè)賬面上需要付息的債務(wù)，包括短期借款、帶息的應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的長期借款和長期借款等。

3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法

以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。

根據(jù)各國不同情況，適合酒店的估值法也不盡相同。

中國以市場法為主，具體包括：企業(yè)價值倍數(shù)、市盈率倍數(shù)、溢價率。

美國以收益法（DCF）為主，按照收益預(yù)期和貼現(xiàn)率確定現(xiàn)值，美國豪華酒店的每年現(xiàn)金凈回報通常在3%至4%之間，與30年房屋貸款利率相似。

日本特色的重置成本法是參照本地新建酒店價格；對比估價法是參照可比的酒店交易案例。

香港地區(qū)估值有兩種方法，一種是用酒店的凈營運(yùn)利潤除以資本化率（即投資回報率），香港酒店的資本化率為3%至4%；第二種是用酒店房間的每平米價格乘以面積再乘以資產(chǎn)凈值折讓，香港資產(chǎn)凈值折讓一般為30%至40%。

受到周期、成長與價值三重影響，酒店估值相對復(fù)雜。異質(zhì)化的投資者對酒店存在周期、成長與價值三種視角，由此導(dǎo)致了在行業(yè)基本面發(fā)生變化時不同的投資決策行為：

1、周期性視角

投資時鐘拐點定節(jié)奏，估值往往受情緒影響而過高或過低；

2、成長視角

規(guī)模優(yōu)勢是新進(jìn)入者難以突破的壁壘，物業(yè)質(zhì)量決定未來5-10年盈利能力，關(guān)注成長天花板、門店數(shù)量與質(zhì)量、競爭格局與產(chǎn)業(yè)鏈價值分布；